Introduction
Le marché immobilier de Dubaï offre des opportunités uniques : fiscalité attractive, rendements élevés, projets neufs en constante évolution. Mais un mauvais choix peut rapidement transformer un bon investissement en perte de capital. Voici les 7 erreurs les plus fréquentes commises par les investisseurs à Dubaï – et comment les éviter.
1. Ne pas analyser le type de bien et sa demande réelle
Beaucoup se précipitent sur un bien « coup de cœur » sans étudier sa demande locative. Or, tous les quartiers n’attirent pas le même type de locataires. L’erreur serait d’acheter un grand appartement familial dans une zone où la demande porte sur des studios pour expatriés célibataires.
Ce qu’il faut faire :
Analyser la demande réelle selon le quartier, le type de bien et le profil des locataires cibles (touristes, familles, professionnels…).
2. Sous-estimer les frais annexes
L’investisseur pense souvent uniquement au prix d’achat, mais oublie les frais liés à l’enregistrement, la maintenance, la gestion locative ou le mobilier.
Ce qu’il faut faire :
Prévoir une enveloppe globale incluant :
- Frais DLD (4 %),
- Frais de service annuels (maintenance),
- Coûts d’ameublement si location meublée,
- Frais d’agence ou de gestion locative.
3. Acheter sans vérifier le sérieux du promoteur
Certains investisseurs se lancent sur un projet neuf off-plan uniquement sur la base d’un visuel 3D, sans vérifier l’historique du développeur.
Ce qu’il faut faire :
Toujours vérifier que :
- Le projet est enregistré au DLD,
- Le promoteur a un historique de livraisons respectées,
- Le contrat contient des clauses de protection (retards, pénalités, remboursement…).
4. Croire que tous les biens prennent de la valeur
Contrairement aux idées reçues, tous les biens ne prennent pas automatiquement de la valeur à Dubaï. Certains quartiers sont déjà saturés, d’autres ont connu des fluctuations importantes.
Ce qu’il faut faire :
Se concentrer sur les zones à forte demande locative et à faible vacance, avec potentiel de croissance (proximité métro, écoles, zones d’activité…).
5. Négliger l’ameublement ou la présentation du bien
Un bien mal décoré, mal entretenu ou mal photographié peut rester vide des semaines, même dans un bon quartier.
Ce qu’il faut faire :
Investir dans un ameublement moderne, cohérent avec le standing du bien, et assurer une présentation impeccable (photos pro, nettoyage, mise en valeur…).
6. Mal choisir son mode d’exploitation locative
Certains biens sont plus rentables en courte durée (Airbnb), d’autres en longue durée. Ne pas adapter la stratégie peut réduire fortement la rentabilité.
Ce qu’il faut faire :
Définir dès le départ le mode d’exploitation le plus adapté selon :
- Le type de bien,
- Sa localisation,
- Le profil des futurs locataires.
7. Se lancer seul sans accompagnement local
Acheter à distance, sans connaissance du marché ni contact local, augmente fortement les risques : erreurs contractuelles, choix douteux, manque de suivi après-vente…
Ce qu’il faut faire :
Se faire accompagner par un expert local fiable, qui vous guide sur :
- La sélection du bien,
- Le processus juridique,
- La gestion et la rentabilité post-achat.
FAQ
Peut-on vraiment investir à Dubaï sans se déplacer ?
Oui, tout peut être fait à distance via procuration, mais il est recommandé d’avoir un partenaire local de confiance pour sécuriser chaque étape.
Est-ce risqué d’acheter un projet off-plan ?
Non, à condition de choisir un promoteur sérieux et un projet enregistré auprès de la DLD.
Faut-il créer une société pour acheter un bien ?
Non, un particulier peut acheter en son nom. La création de société est uniquement utile dans certains cas précis (multipropriétés, fiscalité étrangère…).
Quelles sont les erreurs les plus coûteuses ?
Acheter un bien mal situé, signer un mauvais contrat, ou négliger la rentabilité réelle. D’où l’importance d’un accompagnement professionnel.
